| 第一章 项目背景及基本情况
一、项目概况
项目名称:四川省某县**文物风景管理处
项目主要内容:
(一)道路工程
(二)卫生环保工程
(三)供水供电工程
(四)消防安全工程
(五)文物保护和景点恢复工程
(六)其它
项目总投资:*****万元人民币
某景名胜区是四川省重点文物保护单位,省级风景名胜区,位于成都平原经济圈内,在川南旅游市场上占据独特的资源优势和区位优势,景区风景秀丽,宗教,文化特色浓厚,自然旅游资源,人文旅游资源以及当地土特产品资源十分丰富.
某景名胜区基础设施项目计划投资近5000万元,在注重保护生态环境的前提下,依托景区突出的宗教,文化特色,完善基础设施的建设,挖掘景区潜力,发挥景区优势,提高景区资源开发和保护的总体水平,为景区升级奠定基础,更加突出中某景名胜区山水秀丽,文化品味高,宗教色彩浓的旅游特色,将中某景区建成休闲,度假为主的现代文化旅游区.
二,某县基本情况
某县2002年总人口200998人,工农业总产值达83001万元,其中工业总产值为59791万元,农业总产值为23220万元,国内生产总值为63413万元,实现财政收入1838万元,人平年均工资4516元,农民人均年纯收入1651元,城乡居民储存总额为38537万元.从经济收入来看,某县的城镇居民和农民大都达到了区内旅游的条件,再加上乐山地区城镇人口80万人和**地区230万人口,区域内的旅游市场潜力不可小视.
三,投资方基本情况
本项目投资方为某县**文物风景管理.是县人民政府设立的自收自支事业单位,负责景区的保护,管理,开发和建设.
**文物风景管理处主要经营中某景旅游项目开发和相关旅游项目的开发等.景区依山傍水,环境幽雅,历代名人雅士留下的石刻诗篇,摩岩造像遍布岩壁.景区人文景观,自然景观俱佳,具有极大的发展潜力.
第二章 项目所在环境和问题
一、环境：
随着人类进入新的一个世纪,和平的发展仍然是世界主流,这为我国大力发展经济,提高人民生活水平提供了一个相对稳定的国际环境.我国将在今年加入WTO,全球经济一体化必将形成,既给我国经济建设和发展带来挑战,同时也提供了一次历史性的机遇.随着综合国力进一步增强,人民群众生活水平逐步提高,为开发旅游产业提供了一个良好的政治环境和经济保障.
同时,信息时代的悄然来临,国家的产业政策也作了重大调整,信息技术,生化工程,环境保护,旅游资源开发等领域成为国家优先重点发展的方向.近年来,我国各级政府在旅游开发上出台了诸多优惠政策,极大的鼓励和促进了旅游产业的发展.特别是最近为了加快旅游业的发展,把我国建设成为世界旅游强国,进一步发挥旅游业作为国民经济新的增长点作用,国务院专门下发了《关于进一步加快旅游业发展的通知》(国发[2001]9号),制定了加快旅游业发展的政策措施,并决定"十五"期间,国家每年安排一定数量的财政资金,重点支持中西部地区旅游基础设施建设,积极采取有效措施,解决旅游业发展的重点,难点问题,为旅游发展创造了一个良好的政策环境,必将推动我国旅游业高层次发展和可持续发展.我省也根据本省实际情况,将自己拥有的巨大旅游资源作为重点开发领域,使旅游产业成为四川省新的支柱产业,将四川发展成为旅游强省.
西部大开发的战略决策,其战略目标就是在完善西部基础设施,调整西部产业结构的同时,保护和开发西部重要的自然资源.西部拥有我国最丰富多彩的旅游资源,随着西部大开发的优惠政策的陆续出台,旅游环境的不断完善,为发展旅游产业,提供了千载难逢的历史机遇.
根据世界旅游组织资源显示:旅游业每直接收入1元,相关行业的收入就能增加4.3元;每增加1个直接就业人员,社会就能增加5个就业机会.鉴于旅游业对经济发展和社会进步所起的巨大推动作用,世界各国和我国各级政府越来越重视和关注旅游业的发展.近年来,随着我国人民生活水平的提高,旅游产业成为了新的"支柱产业",成为国民经济收入的重要组成部分.
**市,某县政府也针对本地区优势,提出资源开发型及可持续发展的战略和旅游兴县的发展思路,将相关基础设施建设和资源开发纳入统一规划,并从政策上创造了良好的发展环境.
二、问题
面对如此良好的发展机遇,管理处上下在倍受鼓舞的同时,也存在深深忧虑,因为景区的基础设施薄弱,落后,产生了一系列的影响.主要表现在:
1,给游客游览,生活带来极大的不便,使得市场促销,营销宣传难以开展,游客量难以提高,直接影响到景区的经济效益,制约了景区自身的发展.
2,景区的人文资源,自然资源优势不能充分展现在国内国际旅游面前,影响了市场知名度的提高,也不能充分发挥它的国国主义教育和丰富人民精神文化生活的社会效益.
3,难以推动当地经济的发展,影响了它所蕴藏着的长远的,巨大的潜能发挥.
4,作为成都与乐山水路的中继点,与省政府开发岷江旅游文化带的规划相适应.
可见,利用西部大开发的"天时",某县丰富的旅游资源的"地利",以及**市,某县政府大力发展旅游产业的"人和",进行中某景区基础设施建设,既促进景区的自身发展,又会合国家的产业政策,符合西部大开发战略,符合省岷江旅游文化带的规划,又促进当地社会,经济,文化的发展,丰富群众文化生活,具有良好的经济效益和社会效益.
第三章 中某景区概况,开发现状及资源评价
一,风景区概况
1,地理位置.
中某景名胜区位于四川**某县城南9公里的瑞峰镇,北距省会成都市120公里,南距乐山市38公里,东邻井研,仁寿,距**30公里.与瑞峰镇隔岷江相望.
2,地质地貌.
中某景区属龙泉山断裂带的西南端,为浅丘阔谷和深丘窄谷的混合地貌,海拔在375—719.7米之间.景区丘陵斜坡多呈台坎状,丘顶浑圆,或呈方山状,土壤肥沃.
3,气候.
中某景区属四川盆地亚热带湿润气候盆地西部区,气候温和,常年平均气温16.9℃,秋季气温下降较快,冬季少有冰雪严寒,春节气温回暖较早,夏季无酷暑,常年各月平均气温振幅为19.7℃.总之,气候是冬无严寒,夏无酷暑,一年365天都在适宜旅游.
区风雨量充沛,日照充足,年均日照1140—1150小时,无霜期长达310—313天.常年以北风为主导风,风力在0—6级之间.
4,环境.
中某景名胜区水资源丰富,有岷江,沙溪河,筒车河和**河河口流经风景区.岷江是流经景区的干流,在某县境内流长约40公里,流经全县11个乡镇,由于岷江自净能力强,经化验符合国家生活饮水源卫生标准.区内还有青峡源和官厅水库两个总库容量3000万立方米的中型水利工程.
风景区现有森林面积6.2万亩,森林覆盖率达38.6%,森林资源较丰富.林木种类达190多种,经济林以桑,柑桔为主,其他有茶,桃,李,杏,梨,油桐等25种.竹类有慈竹,苦竹,水竹,斑竹,罗汉竹,楠竹等15种,慈竹占90%以上.灌木类有马桑,水渣,刺梨等20余种.花类有兰花,木绣球,晚香玉,姜花等70多种.现有珍稀名贵树种桫椤,银杏,水杉,楠木等.
二,风景区开发现状
某景区在1958年以后遭到了一定的破坏,自80年初起受到县政府的重视,开始封山育林,经16年的努力,现在基本恢复了景区的植被.庙宇得到初步恢复,文物得到较好的保护.
下寺风貌虽已不见唐宋之风,但森严的庙宇风骨依然.中寺恢复了药师殿,藏经楼,在原四大天王殿的基址上修建了碑廊两通.
景区现有建筑面积2200平方米,床位211张(其中套房4套,单人间4间,标准客房14间),可一次性提供300人次进餐,100人娱乐消费,卡拉OK厅能容30—40人,有KTV房2间,大厅1间,还有美容美发,桑拿按摩等设施.
景区现有职工40人,其中正式职工36人,本科生3人,大专生5人,中专生10人.
1995年,景区接待旅游者13万人次,经济收入达72万元;1996年接待14万人次,收入80万元;1997年接待12万人次,收入78万元.人均消费在5.5—6.5元之间.人均消费水平不到10元,在90年代可能创省级风景名胜区之最.同时也说明了在不增加绝对接待人数的前提下,提高每个游客的平均消费值,景区的经营将大有可为.
景区基础设施配套不足,有的游道仍是自然小路,卫生设施空缺落后,供水,供电能力不足,电视收视效果极差,严重制约和影响景区资源的开发和利用.
三,风景区资源评价
一自然旅游资源评价.
中某景区自然景观丰富多彩,层次十分鲜明,前临岷江,后倚慈姥峰,背山面水,山青水秀.岷江河滩广布,芳草萋萋,河岸田畴万亩,葱茏翠绿;山中森林密布,泉水淙淙,奇石异草,曲径通幽.历史上**景色秀美,曾被宋代著名文学家范成大称赞为"西川林泉最佳处".由于其景色美不胜收,历来被骚人墨客誉为"岩壑胜景,不减峨山",将**与峨眉等同看待.在当时的交通条件下,游人在选择旅游地的时候,大都是"先游**,再游峨眉".**优美的自然景观与它深厚的历史文化遗迹融为一体,显示了无穷的魅力.
按照**的地质地貌特点和向游客展示出来的景观层次,我们四个层次来评价自然旅游资源,以便更充分地显示和挖掘**的旅游资源特色.
二,人文旅游资源评价:
**历史悠久,历史文化积淀深厚,自唐代起就成为川南佛教的大道场,（略）
三,旅游商品资源评价:
旅游商品是旅游资源的一个组成部分,是出售给旅游者的地方土特产和工艺纪念品等商品,是旅游地创汇的特有资源.
1,竹编工艺
（略）
2,捻条画
（略）
第四章 市场调研分析
一,景区市场定位
中某景区是融合优美的自然风光,深厚的历史文化,名闻遐迩的宗教名胜为一体的观光,度假,宗教,会议旅游的综合型的省级重点风景名胜区.根据旅游资源的特色,品级和对客源市场的吸引向性,以及与周边旅游产品的竞争态势,在兼顾其他旅游行为方式时充分挖掘中某景名胜区深厚的历史文化内涵,展现出它优美的自然风光,利用它山清水秀,岷江水域宽广,两岸生态环境优雅的特点发展度假休闲旅游,突出风景区的自然美,环境美,历史文化美,完善基础设施建设,使中某景名胜区真正成为既能发扬传统文化,又具有现代旅游功能的新型的度假型,观光型等综合型的旅游胜地.
二,景区的市场分析:
在对中某景名胜区进行市场定位的基础上,将风景区的客源市场划分为三个级别.
第一级客源市场:成都市,乐山市,**地区和到峨**—乐山大佛,三苏祠旅游的部分游客.
第二级客源市场:重庆市,自贡,宜宾,泸州,西昌,内江,德阳,绵阳等地区.
第三级客源市场:部分省外,国外的游客.
旅游者行为规律分析:
在为中某景区作总体规划的过程中,专门对成都市的旅游市场和景区的游客进行了抽样调查,了解旅游者的行为规律.按照旅游者的出行规律和中某景区所处的区位条件,成都市是中某景区的主要客源市场,我们对成都市的旅游市场进行了抽样调查,通过分析可得出以下结论:
1,出旅游规律
(1)成都市旅游者(限于受调查者本人)每年外出旅游的次数:一次的占40.68%,二次的占24.32%,三次以上的占21.40%.说明每年外出旅游一次的人占多数,对旅游目的地只有一次选择,因此,旅游地的综合形象和特色在旅游者的行为抉择中起决定性作用.
(2)每年带上一家人外出旅游的次数(包括城郊旅游):一次的占32.84,二次的占29.87%,三次以上的占34.75%.说明家庭的度假旅游市场兴起.
(2)每年带上一家人外出旅游的次数(包括城郊旅游);一次的占32.84%,二次的占29.87%,三次以上的占34.75%.说明家庭的度假旅游市场兴起.
(3)旅游者在省内旅游的出行半径:城郊农家乐占23.09%,80公里以内占36.02%,160公里以内占33.05%,160公里以外占16.31%.游客主要集中在160公里的出游半径以内,高速公路或高等级公路在2小时以内可以到达目的地.160公里以外,基础设施条件不好的,游客很少愿意去.
(4)旅游时间:旅游者到省内景区旅游,如何安排时间,当天返回占18.86%,住一天的占41.95%,住二天的占26.66%,住三天以上的占8.47%.在不限制出游半径的情况下,大多数旅游者要选择住1—2天,住一天的最多.如果景区在160公里以内,乘车在2小时之内能够到达,景区各方面设施条件都好,则34.32%的游客选择当天返回,47.03%的游客会选择住一天,14.19%的游客选择住二天,4.24%的游客选择住三天以上.尽管选择当天返回的游客比例较大,但选择住一天的游客也近50%,如果景区留得住人,游客还愿意逗留更多的时间.所以景区的经营思路是要有配套完善的综合设施和服务,让更多的游客住下来,并且住二天以上.这样旅游市场的产出值会大大增加.
2,对目的地的需求
(1)旅游者最喜欢的旅游占的类型:历史遗迹占21.61%,宗教文化占36.14%,民族风情占13.73%,名川大川占28.79%,度假娱乐占31.78%.游客对历史遗迹,宗教文化,自然风光的喜爱超过了50%,喜欢度假娱乐的占旅游者的三分之一强,这进一步说明成都的度假旅游市场正在兴起.
(2)游客最喜欢的旅游方式:登山的占30.72%,划船的占11.02%,休闲娱乐占68.22%(其中有22.46%的人喜欢在景区打麻将),文化探寻占18.86%.这说明成都游客特别喜欢休闲的旅游方式.
(3)游客对风景区比较明显的感受:感到物价太贵的占63.98%,服务质量太差的占56.78%,设施太差的占54.66%.游客对风景区的不满普遍集中在这三个问题上,为景区的管理和基础设施改善提出了要求.
3,成都市场对中某景区的认知
在游客从来没有听说过的风景区的选项中,67.58%的成都人选择**;在听说过但不太了解的风景区中**占58.26%,而剑门关占47.88%,蒙山占44.49%;在从来没去过的风景区中**高达81.57%,长江三峡占57.84%,蒙山占55.93%.如此看来,中某景区宣传促销的任务很重,同时也说明市场潜力很大.成都市区人口有320多万,郊区人口有980万,这1300万人口是中某景区最大的客源市场.因为他们的消费层次高,人均收入较高.**的区位条件和旅游的其他因素大都符合成都市场的需求.
中某景区旅游者的行为规律:
1,游客的构成
略
2,旅游规律
(1)游客的游览时间分配:游览2—4小时占23.6%,4—6个小时的占21.3%,6—8个小时的占29.2%,住宿的占25.9%.游客游览时间大多在6小时左右.
(2)游客到**后准备住下来的时间调查:住一天的游客占43.9%,计划住二天的游客占32.8%,住三天的游客占1.9%,三天以上的游客占2.6%.说明游客仍然有在**住下来的计划,而且准备住1—2天的游客占了76%,但确实住下来的游客还不以26%,需求方的需求大,造成这一结果只能说明供应方存在一定问题景区缺乏让游客住下来的吸引力,娱乐活动单一,供水供电困难,电视收视效果很差等,给游客带来很大的不便,这是景区的致命弱点.
3,景区管理及游客的感知
游客认为,**景区最突出的问题主要集中在三个方面:服务,管理,开发保护,基础设施.对包括无导游,门票价高,卫生差,服务意识薄弱等服务管理有意见的游客占25.6%,对环境保护不够,游玩项目太少等开发保护有意见的占31.1%,对厕所,道路等基础配套设施有意见的占37.8%,另有5.5%的游客认为景区的宣传力度不够.这些看法与我们课题组的看法在许多方面不谋而合.
游客对景区的直观印象的评价,可以反映游客的感知度,具有一定的参考价值.在调查中,我们让游客根据自己的旅游经历给中某景区打印象分,给30—50分,认为比较差的占15%;给50—70分,认为中等的占62%;给70—90分,认为良好的占23%.总的认为是中等偏上,资源价值较高,与我们的旅游资源评价的结论基本一致.
根据调查,景区的回头客所占的比例较大.在203份有效问卷中,第一次来景区的游客占54.2%,二次以上的回头客占45.8%,其中来自成都市的回头客占35.5%,乐山和**回头客占64.5%.这个回头客的数字在其它景区很难达到.
第五章 项目建设内容,投资估算与资金筹措
项目预计投资*****万元,完成景区道路,卫生环保,供水供电,消防安全,文物保护和景点恢复等6项工程,共15个子项目.通过这些项目建设,增强供水供电能力,完善步道,卫生环保设施及防火安全等景区基础设施,增强旅游景点,加强文物保护,拓展景区的整体功能.
一,建设内容
(一)道路工程
包括新建两条步道和参原有步道增设防护栏.
1,新建一号步道
略
2,新建二号步道.
略
3,维护原有步道.
略.
(二)卫生环保工程
包括新建厕所,沼气池,增添垃圾筒和建垃圾处理站.
4,新建厕所,沼气池.（内容略）
5,增添垃圾筒和建垃圾处理站.（内容略）
(三)供水供电工程.
包括修建自来水厂,增加供电设施.
6,供水系统.
7,供电系统.
(四)消防安全工程.
包括消火栓,防火水幕和灭火器装置.
8,消防设施.
(五)文物保护和景点恢复工程.
.9,佛像修复与维护.
10,唤鱼池.
11,东坡读书楼.
13,"苦竹亭","听泉亭".
14,文物展馆.
在某县,由于没有一座文物展馆,使县内和中某景区的许多重要文物无法和游人见面,这不能不说是一个遗憾.因此,建展馆具有很大的社会意义.
文物展馆为二层仿古建筑,面积1000 M2,陈列本地文物.
(六)其他工程.（如停车场）
二,投资估算
(一)道路:计划投资2177.86万元
1,一号步道:下寺—上寺,投资估算820.485万元.
1)石板路.
石板制作安装:
3000M×1.5M×0.25M=1125. M3
1125 M3×150.00元/ M3=16.875万元
石板人工搬运:搬运距离:2000M
1125 M3×(2000M÷20M)×20元/ M3=225万元
人工挖土:挖土厚度0.3M
3000M×1.5M×0.3M=1350 M3
1350×15元/ M3=2.025万元
2)石梯路
石梯制作安装:
1000M×1.5M×0.35M=525 M3
525M3×200元/ M3=10.5万元
条石人工搬运:
525 M3×(2000M÷20M)×20元/ M3=1.05万元
人工挖土:
1000M×1.5M×0.3M=450M3
450M3×15元/ M3=0.675万元
钢管护栏:
1000M×1M×120元/ M3=12万元
3)条石保坎
条石制作安装:
4000M×0.35M×1.5M=2100 M3
2100M3×105元/ M3=22.05万元
条石人工搬运:
2100 M3×(2000M÷20M)×20元/ M3=42万元
人工挖土:
4000M×0.75M×1.2M=3600M3
3600M3×15元/ M3=5.4万元
回填夯实:
4000M×0.2M×1.2M=960M3
960M3×10元/ M3=0.96万元
2,二号步道:投资估算1257.375万元
1)石板路
石板路制作安装:19.7万元
石板人工搬运:328.13万元
人工挖土:2.36万元
2)石梯路
石梯制作安装:15.75万元
条石人工搬运:19.69万元
人工挖土:1万元
钢管护栏:18万元
3)条石保坎
条石制作安装:27.56万元
条石人工搬运:656.25万元
人工挖土:6.75
回填夯实:1.2元
3,原有步道维护:增设防护栏估算100万元
(二)卫生环保:投资估算258万元
4,厕所:
100M2×2800元/ M2×8=204万元
沼气池:
20座×15000万元/座=30万元
4,垃圾筒和垃圾处理站
200个×100元/个+20000元=4万元
(三)供水供电系统:投资估算1062万元
5,自来水厂:投资估算659万元
厂房,配电房等工作用房:
2000M2×1000元/ M2=200万元
自来水净化池:
1000M2×1500元/ M2=150万元
水塔:50万元
深水井:35万元
供水系统:
抽水设备及自来水处理设备:150万元
供水管:
DN110 1000M×75元/M=7.5万元
DN50 1000M×40元/M=40万元
DN25 15000M×15元/M=22.5万元
零件:4万元
6,供电系统:投资估算数03万元
1万伏变压器1台:5万元
供电线路:299万元
18M电杆:300×2500元/根=75万元
12M电杆:200根×1200元/根=24万元
(四)消防安全工程:55万元
7,消防设施:
消火栓:100套×2500元/套=25万元
防火水幕:10处×1500元/处=15万元
灭火器:1000个×150元/个=15万元
(五)文物保护和景点恢复工程:投资估算1330万元
8,佛像修复与维护:300万元
9,唤鱼池:50万元
10,东坡读书楼:3000M2×2000元/ M2=600万元
11,"苦竹亭","听泉亭"
50M2×3000元/ M2=30万元
12,文物展馆:
造价:1000M2×1500元/ M2=150万元
文物:200万元
(六)其他工程:投资估算68万元
13,卫星收视系统:10套×20000元/套=20万元
14,停车场:投资估算48万元
人工挖土及凿石:
2000M2×2.5M=5000M3
5000 M3×50元/ M3=25万元
人工 地坪:
2000M2×0.3M=600M3
600 M3×300元/ M3=18万元
人工搬运材料:
1000 M3×50元/ M3=5万元
以上投资估算列表如下:(略)
三,资金筹措
本项目总投资4950.86万元,其中:
自筹资金:2550.86万元
申请国债贷款:2400万元
投资方可通过银行信贷方式解决后继资金缺口的问题,该方案对于中某景区而言是可行的,这主要基于以下几点:
1,管理处具有较好的还贷信誉,与各大银行间关系融洽.
2,管理处身实力雄厚,资产质量较高,资产负债率极低.
3,项目符合国家产业发展方向,必将得到各级政府及银行机构的大力支持.
4,整个项目较高的盈利能力及稳定的现金流量将得到各大银行的青睐.
第六章 景区的环境保护规划
环境保护规划是为了保障景区的可持续发展,维护风景名胜区的生态平衡和自然人文历史景观,在景区的外围保护带内,要避免工业污染.**河污染的治理,有赖于地方政府实施环境保护行动.岷江流域的水污染问题,有赖于上游和中游的整体环保行动.在二级保护区内,在岷江两岸,一定要保护好完好生态系统,扩大绿化面积,并对有些山丘进行重点绿化.
(一)分级保护
实行分级保护制度,有利于景区的环境保护分清主次,不同的级别采取相应的保护措施.
1,特级保护.
范围:从下寺到翠薇顶,从翠薇顶到德云寺,再到慈姥溪的大约2平方公里的范围内是特级保护区.
保护重点:景区内的文物,寺庙,树林.
措施:
(1)编号建立档案.
(2)设置制作精美,语言优美的有关环境保护的标碑,路牌.
(3)设置必要的保护场地和转栏.
(4)石质雕刻文物的内部渗水和风化现象严重,要设法寻找科学方法进行保护.
(5)严禁采石和采集植物,生物标本.
2,一级保护
范围:北起虎渡溪,南到慈姥溪,西到岷江西岸,东落茄庵至慈姥溪一线,大约4平方公里.
保护内容:注重对岷两岸生态环境的保护和两条河流的综合治理.**河口的采砂石场应立即停止,恢复原貌.景区内的生活污染和生活垃圾,废水等处理方式要得当,手段要先进.
3,二级保护
范围:北起某县的东门大桥,东从虎渡溪至小**,再沿苦竹湾到慈姥溪渡口,西到瑞锋镇南2公里的汉岩墓至东门大桥.
保护措施:
(1)一律禁止打鸟,毁林砍树.
(2)禁止在区内建有污染的工厂,关停造纸厂等有污染的工厂.
(3)区区建筑和城镇规划要符合旅游地的建筑风格的要求,严禁田园风光城市化.
4,三级保护
范围:北起表峡湖经罗塆乡沿三堂寺至某的公路,东接天池乡经小**到乐山的剑峰乡,西经某县城南沿青乐公路向南,南沿岷江两岸的山脊分水岭,面积约110平方公里.
措施:景区的外围保护带是景区保护的外围屏障,关系到中某景区的环境质量,也是**景区旅游业可持续发展的保障.在本区内实施长久的造林绿化工程是十分必要的,防火护林工作与严禁树木砍伐工作都显得同等重要.
(二)护林防火
1,建立健全护林防火制度
景区设立专门的护林防火管理机构,设专职的护林防火队伍5人,火灾危险期有兼职的防火队员若干人,责任落实到人,平常要进行定期的护林防火安全训练,景区还要与周围及景区内的住户,生产队签定防火公约.对防火重点区和在防火的重点季节要建立巡逻制度.
2,加强护林防火的宣传教育
在游人中心和野营区要加强护林防火的宣传与管理,路旁设置护林防火宣传的路牌,对景区周围和区内的住户进行定期的宣传.
3,配置好防火设施
在建筑物集中地,在上,中,下三寺和各种度假休闲地,以及区内民居点,配置防火器材和设施.
(三)退耕还林
景区内的耕地,近期全部退耕还林,分期分批有计划地进行,有步骤地实现造林绿化.根据停耕计划和景区经营规模逐步扩大,逐步解决停耕农民的就业,生活出路,经济收入等问题.在岷江岸边的二级阶地上,保持现有民居,不停耕也不拆迁,除了规划的修建度假别墅和山庄的土地外,耕地不再占用.
岷江岸边,公路两旁实行重点绿化.
(四)综合治理
对景区的景观造成视角污染的建筑物和设施,对景区的环境造成污染和破坏的因素,根据可持续发展原则,进行综合治理.
1,拆除黄老三旅馆和附近几家居民屋.改造望江旅馆.拆除三堂寺沟口阶地上乱搭建的餐饮点建筑物,中寺大雄宝殿旁的民居属于拆除或改造的项目.拆除上寺的餐饮点.
2,拆除玉泉岩的餐饮点建筑物,中寺大雄宝殿的民居属于拆除或改造的项目.拆除上寺的餐饮点.
3,关闭**河口的采砂石场,恢复原貌.
4,综合治理风景区的附近地区,特别是**河与岷江的工业污染.**河临河的西龙纸业有限公司排出大量黄绿色浆水和白色泡沫,对黑液的处理不力;位于鲜滩河的仲辉纸厂和其他造纸厂如吉鸿造纸厂等都应进行综合治理,保证2000年前排污达标.
(五)旅游污染的治理
1,游客的生活污染,采用修建厕所,沼气池进行处理.
2,生活废水处理
餐厅,客房生活废水,建立沼气池进行处理.
3,旅游垃圾处理
设置垃圾筒,修建垃圾处理站.
4,旅游粉尘处理
景区游客步游,交能,餐厨燃料,供热,供水生产的粉尘.按环保部门的要求处理.
第七章 项目的实施与管理
一,项目的实施计划:
本项目是一个综合的大型工程,其景区设施规模大,项目多,实施计划为:
(1)设立项目组:
项目组对项目建设的全过程,包括项目的准备,勘察设计,设施选购,招标投标,建筑安装施工,竣工验收等各个阶段进行监督,管理,协调.
项目组在项目实施中重点抓4个方面:
1,质量:严格按四川省,成都市有关仿古建筑工程质量标准和承包合同实施.
2,成本;重点把好材料关,坚持质优价廉,就地取材,综合利用,节约等的原则.
3,工期:定期检查,监督承包商的周,月工期进度表,保证按时竣工.
4,安全:加强安全防范,安全管理,进行安全巡视安排,尽量减少对游人的影响.
(2)项目实施的组织方法:
实行分项分标,各个项目同时施工.
(3)项目的建设时间安排
项目的准备:3个月内完成
勘察设计:1个月内完成
招标,投标:1个月内完成
建筑安排施工:12个月内完成
竣工验收:1个月内完成
二,项目管理
(1)做好监督保证措施:
明确业主,监督方,施工方的责,权,利,业务主要控制项目建设的进度,设备,物资的供应和整体协调,施工承包商按合同规定实施并保证实现合同确定的质量,时间,监理对项目速度在时间,空间,资源利用上进行充分协调和严格管理.
(2)进行防范措施:
对项目实施过程中的许多不确定因素,要进行全面预测,发现隐患,防微杜渐,把损失控制在最小程度内.
(3)评估措施:
项目建设的每一阶段,都应当一定的评估手段以及信息反馈,从而总结经验,发现问题,及时更正.
第八章 项目投资效益测算分析
参照市场调查报告和投资计划等资料,经认真调研和测算,我们编制了本项目投资完毕后第一年度的盈利预测,编制盈利预测所依据的会计政策在各重要方面与本处实际采用的会计政策一致.
一,基本假设
(1)国家现行的方针政策无重大改变.
(2)国家现行的利率,汇率等无重大改变.
(3)本处所在地区的社会经济环境无重大改变.
(4)本处目前执行的税赋,税率政策不变.
(5)无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响.
二,基本根据
市场调查定位
1,游客量统计有(略)
2,通过市场调查测算入住率:
打算住一天的游客占43.9%
打算住二天的游客占32.8%
打算住三天的游客占1.9%
打算住三天以上的游客占2.6%
旅游入住率为:43.9%+32.8%+32.8%×32.8%=88%
实际入住率为:26%
3,市场调查及测算表如表:
消费水平
项 目
0—200元/天
200—400元/天
400—600元/天
600元以上/天
回收有效问卷所占比例=(5+80+26+15)÷(5/1.7%+80/27%+26/8.8%+15/5.1%)÷4=42.6%
吃住者所占比例:
(69%×1.7%+77%×27%+71%×8.8%+70%×5.1%)×1/42.6%=75%
娱乐者所占比例:
(12%×1.7%+27%×17%+8.8%×20%+5.1%×16%)×1/42.6%=17.3%
购物者所占比例:
(10%×1.7%+6%×27%+8%×8.8%+12%×5.1%)×1/42.6%=7.3%
每人日消费总额在200元以内的旅客所占比例为:
1.7%×1/42.6%=4%
每人日消费总额在200—400元的旅客以内所占比例为:
27%×1/42.6%=63%
每人日消费总额在400—600元的旅客所占比例为:
8.8%×1/42.6%=20%
每人日消费总额在600元以上的旅客所占比例为:
5.1%×1/42.6%=12%
4,关于住宿计费标准及其数量金额的确定
5,投资完结后日游客量测算表(单位:人)
三,关于中某景区投资项目效益的测算
通过以上旅游基础设施的建设和历史文化遗产的维护,恢复,宗教文化的开放,中某景区必将以更大的面积,完备的配套设施,浓厚悠久的历史人文景观,丰富奇特的自然景观重现的历史的辉煌.再加景区广告宣传,更能有效提高海内外知名度及吸引大量的游客和信徒,也必将取得社会效益和经济效益双丰收.
(一)社会效益.
加大对中某景区的投资及宣传后,将使岷江航道上的成都→黄龙溪→三苏祠→**寺→平羌三峡→乐山大佛→峨嵋山联为一体,成为一条庞大的旅游环线,促进旅游业横向联合,旅游资源优势互补.必将使**旅游特色更加呈现,丰富和优化了爱国主义教育基地.增加的大量客源,带动了旅客在**寺的住宿,餐饮,娱乐等消费的增长,也必将会创造大量的就业机会,增加社会福利.随着经济效益的提高,上缴财政的税费也大幅度增长,周边地区相关产业也会随之起步与发展,特别是某竹编之乡,各种水果之乡等上仍地方特色的旅游手工艺品,特色农副产品销量会更加提高.根据旅游之特色,海内外客源的不断增加,必将把某,四川地方资源发挥并推向市场,有利于招商引资,西部大开发.
(二)经济效益.
经过景区的改造,不仅门票收入会大幅度上升,而且会带动住宿,餐饮,商品销售,娱乐等主营业务收入的增长,预计主营业务收入情况及其成本费用测算如下:
1,门票收入.
中某景区加大投资后,日平均游客量可达800人以上,我处将门票提升到20元/人,每年门票收入800×20×365=584(万元).
营业费用:
工资及福利:5万元
门票印刷费:4.38万元
折旧费:165万元
广告费:40万元
维护费:5万元
其他:0.2万元
合计:219.6万元
2,住宿收入.
通过实际市场调查,愿在某**旅游开发区住宿的游客,达所调查总数的88%以上.但在某旅游区实际留宿的游客仅为游客总量的10%.投资完毕后,第一年留宿游客可达总量的20%以上.本处现有床位不能满足需要,但周围农家乐可暂缓这种矛盾.第二期投资将修建三星级宾馆,以现有条件,预计可住宿收入情况如下:
淡旺季客房入住率平均95%,年收入
普通间:62×95%×50×365≈107.5(万元)
标准间: 60×95%×100×365≈208.1(万元)
套房: 28×95%×80×365≈77.7(万元)
合计:393.3万元
营业费用:
工资及福利:10万元
物料消耗:20.1万元
水电费:24.5万元
邮电,通讯费:2.1万元
燃料费:25万元
洗涤费:2.7万元
维修费:6.5万元
折旧费:25万元
低值易耗品:46万元
合计:161.9万元
3,餐饮
预计有40%的游客在该餐厅就餐.就餐消费全天以60元/人天计算,预计餐厅的毛利率为40%.
营业收入:800×40%×60×365=700.8(万元)
毛利:700.8×40%=280.3(万元)
营业成本:700.8-280.3=420.5(万元)
营业费用:
工资及福利:9.12万元
物料消耗:38.7万元
水电费:2万元
燃料费:38万元
邮电,通讯费:0.8万元
洗涤费:6万元
运杂费:2万元
折旧费:0.5万元
低值易耗品:67万元
合计:167.1万元
4,茶园收入.
通过市场分析,有10%的游客将在茶园消费,每人消费20元,毛利在80%以上.
营业收入:800×10%×20×365=58.4(万元)
毛利:58.4×80%=46.7(万元)
营业成本:58.4-46.7=11.7(万元)
营业费用:
工资及福利:1.6万元
物料消耗:0.1万元
水电费:0.5万元
燃料费:0.6万元
折旧费:1.2万元
低值易耗品:0.3万元
合计:4.3万元
5,夜总会收入.
一次能容纳100人的夜总会,投资完毕后,预计能发挥其20%以上的效能.每人平均消费80元/次.
营业收入:100×20%×80×365=58.4(万元)
营业费用:
工资及福利:4万元
水电费:5万元
物料消耗:15万元
燃料费:38万元
低值易耗品:2万元
邮电,通讯费:1.5万元
维修费:1万元
折旧费:2.5万元
合计:31万元
6,桑拿,美容保健收入.
预计有5%的游客需作桑拿,美容保健,其费用以60元/人次收取.
营业收入:800×5%×60×365=87.6(万元)
营业费用:
工资及福利:12万元
水电费:3.5万元
燃料费:3万元
物料消耗:4万元
邮电,通讯费:1.06万元
维修费:3万元
折旧费:1.5万元
保险费:5万元
低值易耗品:2万元
合计:35万元
7,停车场停车,洗车服务收入.
预计每8名旅客有1辆专车停留.有40%的车需洗车服务.停车费每辆以10元/次天,洗车服务以10元/次收取,其费用率为20%.
营业收入:(800×365/8×10)+(800×365/8×40%×10)=51.1(万元)
毛利:700.8×40%=280.3(万元)
营业成本:700.8-280.3=420.5(万元)
营业费用:
工资及福利:5万元
水电费:3万元
物料消耗:2万元
低值易耗品:0.2万元
合计:10.2万元
8,商品销售收入.
根据统计调查数据显示,预计观光旅游者到景区需购物者在50%以上,平均每日消费20元.
营业收入:800×50%×20×365=292(万元)
毛利率30%.毛利:292×30%=87.6(万元)
营业成本:292-87.6=204.4(万元)
营业费用:
工资及福利:2万元
水电费:0.2万元
运杂费:2万元
折旧费:0.25万元
损失:3万元
合计:7.45万元
9,管理费用项目.
| 项 目 |
第一年 |
第二年 |
第三年 |
第四年 |
第五年 |
第六年 |
| 类 别 金 额 |
|
客量增长20% |
客量增长20% |
客量增长10%,费用5% |
客量增长10%,费用基本不变 |
客量增长5%,费用降5% |
| 主营业务收入 |
2225.6 |
2670.7 |
3204.8 |
3525.3 |
3877.8 |
4071.7 |
| 主营业务成本 |
636.6 |
763.9 |
916.7 |
1008.4 |
1109.2 |
1164.7 |
| 主营业务税金及附加 |
130.6 |
160.2 |
192.3 |
211.5 |
232.7 |
244.3 |
| 主营业务利润 |
1458.4 |
1746.6 |
2095.8 |
2305.4 |
2535.9 |
2662.7 |
| 营业费用 |
636.6 |
763.9 |
916.7 |
962.5 |
962.5 |
914.4 |
| 管理费用 |
138.9 |
166.7 |
200 |
210 |
210 |
199.5 |
| 财务费用(年利6%) |
144 |
152.6 |
161.8 |
171.5 |
181.8 |
192.7 |
| 营业 |
538.9 |
663.4 |
817.3 |
961.4 |
1181.6 |
1356.1 |
| 利润 |
177.8 |
218.9 |
169.7 |
317.3 |
389.9 |
447.5 |
| 所得税33% |
361.1 |
444.5 |
547.6 |
644.1 |
791.7 |
908.6 |
| 税后利润 |
649.2 |
732.6 |
835.7 |
932.2 |
1079.8 |
1196.7 |
| 净现金流量 |
649.2 |
1381.8 |
2217.5 |
3149.7 |
4229.5 |
5426.2 |
| 累计净现金流量 |
|
|
|
|
|
|
| 第一年 |
门票收入 |
住宿收入 |
餐饮收入 |
茶园收入 |
夜总会收入 |
桑拿,美容保健 |
停车场收入 |
商品销售收入 |
| 营业收入 |
584 |
393.3 |
700.8 |
58.4 |
58.4 |
87.6 |
51.1 |
292 |
| 营业成本 |
|
|
420.5 |
11.7 |
|
|
|
204.4 |
| |
35 |
23.6 |
42 |
3.5 |
3.5 |
5.3 |
3.1 |
14.6 |
| |
549 |
369.7 |
238.3 |
43.2 |
54.9 |
82.3 |
48 |
73 |
| 利润 |
219.6 |
161.9 |
167.1 |
4.3 |
31 |
35 |
10.2 |
7.5 |
说明:
①折旧摊费用采用直线法,年限以其规定的使用年限为.②未指明的情况下营业费用,管理费用均为变动成本.
③低值易耗品采取一次性摊销.
④第一年效益指标具体测算见投资目效益测算分析部分.
⑤景点修缮费用作为长期待摊费用处理,并在门票收入列支.
⑥以上价格均以投资后的增量测算.
10,投资效果总结:
①原始投资年均投资报酬率:
(361.1+444.5+547.6+644.1+791.7+908.6)+6+4950.8≈12.45%
②第四年累计净现金流量3149.7万元,如果贷款2400.00万元,本年即归还贷款本息.
③投资回收期5+[(4950.84-4229.5)÷5426.2]=5.13年
第九章 结 论
本项目总投资4950.86万元,投资回收期5.13年,投资报酬率12.45%,具有良好的经济效益.
同时,通过项目建设,能够产生良好的社会效益:
1,带动当地建筑,原材料等相关产业的发展,从而促进当地国民经济的全面增长.
2,吸收当地的劳动力,增加就业机会,增加人民收入.
3,项目建成以后,随着旅游人数的增加,旅游消费将成为当地创收的一个稳定持久的来源.
4,随着景区在国内国际知名度的提高,必将吸引众多投资者前来考察,兴办企业,成为当地招商引资的一张"名片".
5,随着景区旅游热的兴起,必将带动和提升当地土地价格,提高土地资源利用率.
6,为广大游客营造一个新兴的风景名胜区,满足精神文明需要.
不仅如此,进行本项目建设,还具有:
1,符合国家的产业政策.旅游资源与信息技术,生化工程等领域一起,被国家作为优先重点发展的方面,并出台了诸多优惠政策,必将极大地鼓励和促进旅游产业的发展.
2,符合国家的战略政策.西部大开发是新世纪伊始国家作出的重大战略决策,其目的就是在完善西部基础建设的同时,保护和开发西部重要的自然资源,尤其是旅游资源.
3,符合长江上游地区生态,环保的大政方针.基础设施的建设,减少了对岷江的环境污染,改善了岷江的生态环境,以实际行动进行长江上游的环境治理.
4,符合省委,省政府开发岷江旅游文化带规划.成都→黄龙溪→**三苏祠→某**→平羌山峡→乐山大佛→峨嵋山的岷江航道,自古就是一条经久不衰的"黄金旅游线",而中某景区正处于这条黄金旅游线的中转点,随着项目的建成,必将为岷江旅游文化带增添一个新的旅游亮点.
通过本项目建设,中某景区必将以全新面貌,展现在游客面前,它的摩岩造像,石刻诗篇,它的稀古树,野生动物,它的清幽野趣,神话传说,它的钟灵毓秀,庙宇山水……,一处处都是迷人的画卷,一处处都是动人的史诗,在政通人和,繁荣昌盛的今天,这里不久便会出现千帆竞渡,万头攒动的热闹场面:
八方宾朋观胜景,九州游客探古幽,名流骚客诗篇行,**胜况传古今.
|
